· 什么叫低密度住宅?

低密度住宅，在業內多指限高18米，容積率在1.5以下的多層住宅、疊墅、聯排和獨立別墅。低密度的住宅擁有著較好的綠化率和容積率，所以對于城市來說，大部分都分布在郊區或者是偏遠地方，對于比較看重于居住環境的人來說，低密度的住宅是一個不錯的選擇。此外由于人口較少，大都屬于獨立門戶的生活，對于住戶的隱私保障也十分全面。

最后，絕大多數的低密度住宅室內的面積也比較大，所以可以設計成各種各樣自己比較喜歡的風格，居住起來的舒適度也會更加優異。

· 低密度住宅的前世今生

低密度住宅可以算是中西融合的產物，一方面商品房類型的低密度住宅源于歐美的田園城市理論，并最終演化為“大馬路+獨幢住宅+花園”的擴張模式。另一方面中國本土的鄉居，大多都是作為低密度住宅的形式(獨棟、聯排)而存在。

所以，在常規住宅規劃理念中，低密度住宅的核心KPI往往是近遠郊距離、景區資源以及戶型產品。

· 中國特色下的低密度住宅的KPI解析

但是，基于中國現有特色，筆者認為低密度住宅需要有新的KPI標準衡量。

中國與歐美最大的不同在于，歐美地廣人稀，而中國人口密集、土地承載壓力較大。因此歐美的文化是車輪文化，而中國通過高鐵+汽車的模式，最大化的分解城市鄉村的交通壓力。

對應的，中國的低密度住宅，怎么可能只關注汽車視角的交通距離，而不關注高鐵上的中國的高鐵距離?

所以，筆者認為，是否有高鐵通勤，包括距離高鐵站的距離，應該是其中一個核心考量因素。

除此之外，基于低密度住宅的客戶群體需求，也可以衍生出兩個KPI因素。

低密度住宅的用戶，往往屬于消費水平以及品質需求較高的群體，因此周邊是否擁有高品質購物中心，或者是否在高品質購物中心輻射范圍，因此是其中之一。沒有一個豪宅客戶，愿意開兩個小時的車只為了去逛一下商場。

其次，在筆者多個低密度住宅用戶群體調研中發現，低密度住宅中養老型客戶群體較多，他們往往關注周邊醫療設施是否滿足日常需求，甚至是否有優質醫療資源。因此這個應該也是一個核心因素。

最后，低密度住宅作為中高端房產，開發商往往喜歡做品牌和材質上的堆砌，但是中高端客戶作為有多次居住體驗的客戶，會更注重生活的細節化以及個性化。因此，如何從設計上考慮后期使用的舒適性，是否做到細節化設計，包括是否存在二次裝修風險，空間上是否為后期不同客群使用場景提供可拓展空間，這些反而是需要特別考量的!

綜上所述，筆者認為，評價一個理想的低密度住宅，除了景觀、環境等常規因素外，在現階段背景下，還需要增加高鐵通勤、優質商業、醫療以及細節化設計等這4個因素。